Количество квартир, которые можно построить на участке, рассчитывается на основе значений TAKS и KAKS (эмсаль), указанных в документе о градостроительном зонировании участка. Первый коэффициент показывает площадь застройки на земле, второй — общую площадь, которая может быть построена на участке. Этот расчёт полезен как для тех, кто хочет построить свой дом, так и для тех, кто рассматривает предложения по обмену на квартиры.
Почему важна площадь застройки?
Площадь застройки включает площадь, которую занимает здание на земле, и общую площадь квадратных метров, которые будут добавлены на него. Эта информация необходима для предварительной оценки стоимости и надлежащего проведения процесса разрешения. Архитекторы также должны знать методы измерения перед началом проекта.
В расчёт входят следующие части:
- Площадь стен, перекрытия и террасы
- Площадь крыши и балконы
- Подвал, лестница и входной холл
- Кухня, ванная комната и гараж
Открытые площади, такие как внутренние дворики и сады, в расчёт не включаются. Лифтовые шахты, пожарные лестницы, бомбоубежища и некоторые общие помещения обычно также не учитываются при расчёте эмсаля. По этой причине валовая площадь застройки может быть немного больше эмсальной площади.
Как рассчитываются TAKS и KAKS?
TAKS (коэффициент площади основания) и KAKS (коэффициент площади этажа) — два основных коэффициента, которые определяют, сколько зданий можно построить на участке. Для KAKS сегодня официально также используется термин «эмсаль», и оба они обозначают одно и то же значение. Муниципалитеты определяют эти коэффициенты в зависимости от района, и собственники участков могут узнать их из документа о градостроительном зонировании.
Площадь основания: площадь участка × TAKS. Например, на участке площадью 1.000 м² при TAKS 0,30 площадь основания составит 300 м². Значения TAKS обычно варьируются от 0,10 до 0,80.
Общая площадь застройки: площадь участка × KAKS. На участке площадью 1.000 м² со значением KAKS 1,5 общая площадь застройки составит 1.500 м². Значения KAKS обычно варьируются от 0,20 до 3,0.
Сколько квартир и этажей можно построить?
После определения общей площади застройки это значение делится на планируемый размер квартиры для получения приблизительного количества квартир. Застройщики также обычно используют этот метод для определения количества квартир, которые приходятся на их долю в проектах обмена на квартиры.
Для определения количества этажей общая площадь застройки делится на площадь основания. На участке площадью 1.000 м² с TAKS 0,20 и KAKS 1,5 площадь основания составляет 200 м², общая площадь застройки — 1.500 м², что даёт примерно 7,5 этажа. На участке площадью 300 м² с теми же коэффициентами площади уменьшаются, но поскольку коэффициент остаётся неизменным, количество этажей остаётся прежним.
Этот расчёт даёт только приблизительный результат. Фактическое количество этажей может варьироваться в зависимости от:
- Максимального ограничения высоты в районе (hmax)
- Минимальных отступов от границ участка
- Строительных норм и правил
- Практики градостроительного регулирования муниципалитета
Для получения точной информации необходимо получить документ о градостроительном зонировании из муниципалитета, где находится участок.
Документы перед началом строительства
После подготовки проекта в соответствии с рассчитанными размерами необходимо заполнить все необходимые документы и получить разрешения для подачи в муниципалитет. Когда заявка одобрена, можно начинать строительство. Если превышена разрешённая площадь, это считается самовольной постройкой. В этом случае можно столкнуться с административным штрафом и решением о сносе.
