يتم حساب عدد الشقق التي يمكن بناؤها على الأرض وفقاً لقيم TAKS و KAKS (emsal) المكتوبة في وثيقة حالة التخطيط العمراني للأرض. يوضح المعامل الأول المساحة التي ستشغلها المبنى على الأرض، بينما يشير الثاني إلى إجمالي المساحة التي يمكن بناؤها على الأرض. يمكن للراغبين في بناء منازلهم الخاصة وأولئك الذين يقيّمون عروض التنازل عن الحصص الاستفادة من هذا الحساب.
لماذا تعتبر مساحة البناء مهمة؟
تشمل مساحة البناء المساحة التي يشغلها المبنى على الأرض والمتر المربع الإجمالي الذي سيُضاف عليه. نحتاج إلى هذه المعلومات لتقدير التكلفة مسبقاً وللتأكد من حسن سير عملية الترخيص. يجب على المهندسين المعماريين أيضاً معرفة معايير القياس قبل بدء المشروع.
تشمل الحسابات الأقسام التالية:
- مساحات الجدران والطوابق والتراسات
- مساحة السقف والشرفات
- الطابق السفلي والسلالم وردهة الدخول
- المطبخ والحمام والمرآب
المساحات المفتوحة مثل الفناءات والحدائق الداخلية لا تُدرج في الحسابات. كما أن فراغ المصعد والسلالم الخاصة بالحريق والملاجئ وبعض المناطق المشتركة عادة ما تكون مستثناة من حساب emsal. لهذا السبب، قد تكون مساحة البناء الإجمالية أكبر قليلاً من حق emsal.
كيف يتم حساب TAKS و KAKS؟
TAKS (معامل مساحة الأساس) و KAKS (معامل مساحة الطابق) هما معاملان أساسيان يحددان كمية المباني التي يمكن بناؤها على الأرض. بالنسبة لـ KAKS، يُستخدم الآن مصطلح "emsal" رسمياً وكلاهما يشير إلى نفس القيمة. تحدد البلديات هذه النسب حسب المنطقة، ويمكن لأصحاب الأراضي معرفتها من وثيقة حالة التخطيط العمراني.
مساحة الأساس: مساحة الأرض × TAKS. على سبيل المثال، إذا كانت مساحة الأرض 1.000 م² و TAKS 0.30، فإن مساحة الأساس تصبح 300 م². عادة ما تتراوح قيم TAKS بين 0.10 و 0.80.
إجمالي مساحة البناء: مساحة الأرض × KAKS. في أرض بمساحة 1.000 م² وقيمة KAKS 1.5، يكون إجمالي مساحة البناء 1.500 م². عادة ما تتراوح قيم KAKS بين 0.20 و 3.0.
كم عدد الشقق والطوابق التي يمكن بناؤها؟
بعد تحديد مساحة البناء الإجمالية، يتم الوصول إلى العدد التقريبي للشقق بقسمة هذا الرقم على حجم الشقة المخطط لها. يستخدم المقاولون عادة هذه الطريقة للعثور على عدد الشقق التي ستخصهم في المشاريع ذات الحصة من الطوابق.
بالنسبة لعدد الطوابق، يتم قسمة مساحة البناء الإجمالية على مساحة الأساس. في أرض بمساحة 1.000 م² حيث TAKS 0.20 و KAKS 1.5، تكون مساحة الأساس 200 م² وإجمالي مساحة البناء 1.500 م²، مما يعطينا حوالي 7.5 طابق. في أرض بمساحة 300 م² بنفس المعاملات، تصبح المساحات أصغر، لكن بما أن النسبة لا تتغير، يبقى عدد الطوابق كما هو.
هذا الحساب يعطي نتيجة تقريبية فقط. قد يختلف العدد الفعلي للطوابق وفقاً لـ:
- حد الارتفاع الأقصى في المنطقة (hmax)
- مسافات الانحسار
- النظام المعماري
- تطبيقات البلدية للتخطيط العمراني
يجب الحصول على وثيقة حالة التخطيط العمراني من البلدية المختصة للحصول على معلومات دقيقة.
المستندات قبل البناء
بعد إعداد مشروع يتوافق مع المقاييس المحسوبة، يجب استكمال جميع المستندات والتصاريح اللازمة للتقديم للبلدية. عند الموافقة على الطلب، يمكن بدء البناء. في حالة تجاوز المتر المربع المسموح به، يُعتبر بناء غير قانوني. في هذه الحالة قد يواجه الشخص غرامة إدارية وقرار هدم.
