Bir arsaya kaç daire yapılabileceği, arsanın imar durum belgesinde yazan TAKS ve KAKS (emsal) değerlerine göre hesaplanıyor. İlk katsayı yapının zeminde kaplayacağı alanı, ikincisi ise arsada inşa edilebilecek toplam alanı gösteriyor. Kendi evini yaptırmak isteyenler de kat karşılığı teklif değerlendirenler de bu hesaptan yararlanabiliyor.
İnşaat alanı neden önemli?
İnşaat alanı, yapının zeminde kapladığı yeri ve üzerine eklenecek toplam metrekareyi kapsıyor. Maliyetin önceden tahmin edilmesi ve ruhsat sürecinin sağlıklı yürümesi için bu bilgiye ihtiyaç var. Mimarlar da projeye başlamadan önce ölçüm esaslarını bilmek zorunda.
Hesaba şu bölümler giriyor:
- Duvar alanları, katlar ve teras
- Çatı alanı ve balkonlar
- Bodrum kat, merdiven ve giriş holü
- Mutfak, banyo ve garaj
Avlu ve iç bahçe gibi açık alanlar ise hesaba katılmıyor. Asansör boşluğu, yangın merdiveni, sığınak ve bazı ortak alanlar da çoğunlukla emsal dışında kalıyor. Bu yüzden brüt inşaat alanı, emsal hakkından biraz fazla çıkabiliyor.
TAKS ve KAKS nasıl hesaplanıyor?
TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) ve KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı), arsada ne kadar yapı yapılabileceğini belirleyen iki temel katsayı. KAKS için bugün resmi olarak "emsal" ifadesi de kullanılıyor ve ikisi aynı değeri anlatıyor. Belediyeler bu oranları bölgeye göre belirliyor, arsa sahipleri de imar durum belgesinden öğrenebiliyor.
Taban alanı: Arsa alanı × TAKS. Örneğin 1.000 m² arsada TAKS 0,30 ise taban alanı 300 m² oluyor. TAKS değerleri genelde 0,10 ile 0,80 arasında değişiyor.
Toplam inşaat alanı: Arsa alanı × KAKS. KAKS değeri 1,5 olan 1.000 m² arsada toplam inşaat alanı 1.500 m² çıkıyor. KAKS değerleri çoğunlukla 0,20 ile 3,0 aralığında seyrediyor.
Kaç daire ve kaç kat yapılabilir?
Toplam inşaat alanı belli olduktan sonra, bu rakam planlanan daire büyüklüğüne bölünerek yaklaşık daire sayısına ulaşılıyor. Müteahhitler de kat karşılığı projelerde paylarına düşecek daire sayısını genellikle bu yöntemle buluyor.
Kat sayısı için toplam inşaat alanı, taban alanına bölünüyor. TAKS 0,20 ve KAKS 1,5 olan 1.000 m² arsada taban alanı 200 m², toplam inşaat alanı 1.500 m² oluyor ve yaklaşık 7,5 kat çıkıyor. Aynı katsayılara sahip 300 m² arsada alanlar küçülüyor, ancak oran değişmediği için kat sayısı yine aynı kalıyor.
Bu hesap yalnızca yaklaşık bir sonuç veriyor. Gerçek kat sayısı şunlara göre değişebiliyor:
- Bölgedeki azami yükseklik sınırı (hmax)
- Çekme mesafeleri
- Yapı nizamı
- Belediyenin imar uygulamaları
Kesin bilgi için arsanın bağlı olduğu belediyeden imar durum belgesi alınmalı.
Yapı yapmadan önce belgeler
Hesaplanan ölçülere uygun proje hazırlandıktan sonra belediyeye başvuru için gerekli belge ve izinlerin tamamlanması gerekiyor. Başvuru onaylandığında inşaata başlanabiliyor. İzin verilen metrekarenin aşılması halinde ise kaçak yapı sayılıyor. Bu durumda idari para cezası ve yıkım kararıyla karşılaşılabiliyor.
